ACHETER UN BIEN IMMOBILIER
DÉCIDER D'ACHETER
Acheter un bien immobilier est probablement la décision financière la plus importante de votre vie. Que ce soit votre premier achat ou non, cela demande une réflexion attentive.
Pourquoi souhaitez-vous acheter ?
En avez-vous assez de payer un loyer ? Souhaitez-vous financer votre propre bien plutôt que celui d’un propriétaire ? Votre logement est-il devenu trop petit ? Cherchez-vous à investir dans un bien locatif ou à constituer un portefeuille immobilier ? Souhaitez-vous un jardin plus grand ?
Préférez-vous vivre dans un autre quartier ? Souhaitez-vous réduire votre temps de trajet quotidien ?
Clarifier vos motivations vous aidera à orienter votre recherche et à faire un choix adapté.
Vos revenus ont-ils augmenté ?
L’achat immobilier reste un excellent moyen d’investir. Que vous recherchiez une résidence principale, un bien locatif ou un placement patrimonial, la propriété offre l’un des leviers les plus sûrs pour valoriser votre capital et obtenir un bon rendement à long terme.
PRÉPARÉ À ACHETER
Acheter un bien immobilier est probablement la décision financière la plus importante de votre vie. Que ce soit votre premier achat ou non, cela demande une réflexion attentive.
Préparer votre dossier financier
En France, pour obtenir un prêt immobilier, vous devez constituer un dossier bancaire solide contenant vos documents financiers récents. Ce dossier permettra à votre courtier ou à votre banque d’évaluer votre capacité d’emprunt et de montage financier.
Un dossier standard doit comprendre :
- Vos trois derniers bulletins de salaire
- Vos deux derniers avis d’imposition
- Vos relevés de compte bancaires (généralement des 3 derniers mois)
- Vos éventuels crédits en cours (immobilier, auto, consommation)
- Votre justificatif d’apport personnel (épargne, donation, revente d’un bien…)
- Un justificatif d’identité et de domicile
- Si vous êtes déjà propriétaire bailleur : les baux en cours et revenus locatifs
Il est également conseillé de faire appel à un courtier en prêt immobilier pour optimiser les taux et les conditions d’emprunt.
Vérifiez votre solvabilité
Votre capacité d’emprunt dépend de plusieurs facteurs : vos revenus nets, vos charges mensuelles, la durée du prêt, et votre taux d’endettement (qui ne doit généralement pas dépasser 35 %).
Vous pouvez réaliser une simulation bancaire en ligne, ou demander une attestation de financement à votre banque ou courtier. Cela vous permettra de cibler les biens correspondant réellement à votre budget.
Un dossier déjà validé par un établissement bancaire est un atout majeur pour montrer votre sérieux face à un vendeur.
Soyez vigilant sur vos finances
Évitez les changements importants avant et pendant votre recherche de bien :
- Pas de changement d’emploi sans période d’essai terminée
- Pas de crédits supplémentaires souscrits
- Évitez les mouvements financiers irréguliers
Une situation professionnelle stable, une gestion saine de vos comptes, et un apport cohérent vous permettront de renforcer votre profil emprunteur.
CHOISIR UN CONSEILLER IMMOBILIER
Acheter un bien immobilier nécessite de prendre de nombreuses décisions financières importantes, de comprendre des aspects complexes et de remplir une quantité importante de documents.
Utilie
Il est utile d’avoir un expert à vos côtés lors d’un achat aussi important. Je peux vous accompagner tout au long de ce processus, et également vous donner accès à des biens avant leur mise sur le marché grand public.
Voici quelques critères à considérer lorsque vous choisissez votre professionnel de l’immobilier
Cherchez un conseiller immobilier à plein temps.
Rencontrez plusieurs conseillers : connaissent-ils bien la zone qui vous intéresse ?
Demandez combien de temps le conseiller pourra vous consacrer, et s’il est disponible le soir et le week-end.
- Le conseiller vous rappelle-t-il rapidement ? Le temps est précieux lorsqu’on cherche à acheter un bien.
- Choisissez un conseiller qui écoute activement vos besoins et vos préoccupations.
- Choisissez un conseiller…
C’EST LE MOMENT DE COMMENCER LES VISITES
Une fois les préparatifs terminés, il est temps de partir à la recherche du bien qui vous correspond.
Faites un tour
Prenez le temps de découvrir les quartiers, résidences ou lotissements qui vous intéressent. Circulez dans ces zones pour ressentir l’ambiance et vous projeter dans le cadre de vie. Commencez à repérer les types de biens disponibles dans ces secteurs.
Affinez votre recherche
Sélectionnez quelques biens qui retiennent vraiment votre attention, et demandez à votre conseiller immobilier d’organiser des visites. N’hésitez pas à lui poser des questions sur la valeur de revente à long terme des biens que vous envisagez.
C’est le moment d’acheter
Lorsque vous avez trouvé le bien que vous souhaitez acquérir, votre conseiller immobilier peut vous aider à formuler une offre d’achat pertinente, que le vendeur sera enclin à accepter.
Un bon professionnel vérifie également les frais potentiels liés à ce bien (charges, travaux,impôts, etc.). Il saura aussi réajuster l’offre de manière stratégique, pour vous avantager face à d’éventuelles offres concurrentes.
INSPECTIONS, ÉVALUATIONS ET PROCESSUS JURIDIQUE.
Le processus, étape par étape :
L’accord initial et le dépôt de garantie
Une fois votre offre acceptée par le vendeur, un compromis de vente (ou promesse de vente) est signé entre les deux parties. Cet avant-contrat est juridiquement engageant, sous réserve de certaines conditions suspensives (obtention du prêt, absence de servitudes, etc.). À la signature du compromis, l’acquéreur verse généralement un dépôt de garantie (5 à 10 % du prix de vente), conservé par le notaire jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Conseil pratique :
- Tout doit être écrit : Veillez à ce que tous les accords verbaux soient bien retranscrits dans le compromis.
- Respectez les délais : chaque phase (rétractation, prêt, notaire…) est une étape. Le non-respect du calendrier peut entraîner des frais supplémentaires.
- Le notaire s’occupe de rédiger et d’authentifier l’ensemble des documents contractuels.
Respect du calendrier
Après la signature du compromis, un calendrier précis est établi :
- Délai légal de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur
- Obtention du prêt (45 jours en général)
- Réunions d’AG ou approbation de syndic de copropriété
- Préparation de l’acte authentique chez le notaire (environ 3 mois)
Le respect des délais est essentiel pour éviter toute pénalité ou rupture unilatérale du contrat.
Le rôle du notaire
Le notaire est le seul garant de la validité juridique de la transaction.
Il est chargé de :
- Vérifier l’état du titre de propriété (charges, hypothèques, servitudes…)
- Rassembler tous les documents nécessaires à la vente
- Regrouper le dossier de dépôt de garantie
- Rédiger et faire signer l’acte authentique
- Publier la vente au service de publicité foncière
Le notaire vous expliquera également la meilleure manière de détenir le bien (indivision, SCI, etc.) selon votre situation familiale et fiscale.
Diagnostics et contrôles techniques
Avant la signature du compromis, le vendeur doit fournir un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), qui comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), les diagnostics amiante, plomb, électricité, gaz, assainissement (non collectif), termites ou mérules (selon les zones), et l’état des risques (naturels, technologiques, sismiques).
L’acheteur peut également, s’il le souhaite, faire réaliser des inspections complémentaires par des experts indépendants : toiture, charpente, humidité, structure, etc. Ces contrôles peuvent permettre d’ajuster l’offre de ce bien ou de négocier des travaux avec le vendeur.
Estimation de la valeur (en cas de prêt)
En cas de financement par emprunt, la banque mandate un expert agréé pour évaluer la valeur du bien. Cela permet de s’assurer que le montant prêté est en adéquation avec la valeur réelle du bien. Cette évaluation repose sur plusieurs critères : surface, état général, ventes récentes dans le secteur, potentiel locatif ou patrimonial. Ce processus est aujourd’hui quasi systématique dans les demandes de prêt immobilier.
Approbation en copropriété (si applicable)
Si le bien se situe dans une copropriété, le notaire demandera les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le règlement de copropriété et l’état des charges fourni par le syndic (qui précise les charges, dettes, travaux, etc.). Dans certaines résidences (services, tourisme, senior…), une approbation préalable de l’acheteur peut être exigée : un dossier doit alors être rempli et validé avant la vente.
Assurance habitation obligatoire
Avant la signature de l’acte, l’acquéreur doit obligatoirement souscrire une assurance multirisques habitation, surtout en cas de financement par prêt. Cette garantie est exigée par la banque pour pouvoir débloquer les fonds avant la remise des clés.
Quelques conseils pour bien choisir son contrat :
- Comparez plusieurs devis,
- Évitez de sousévaluer le terrain (assurance uniquement la construction),
- Choisissez des garanties essentielles (voix, incendie, dégâts des eaux…),
- Renseignez-vous sur les services possibles si bien est bien sécurisé (alarme, détecteurs, incendie, agents, etc.).
EMMÉNAGER
Le jour de la signature
Si vous êtes arrivé jusqu’ici, cela signifie que la fin du processus est proche — mais pas tout à fait encore. Avant de célébrer, pensez à régler ces derniers détails
Visite de pré-livraison (ou visite de courtoisie)
Cette visite est généralement organisée la veille ou le jour même de la signature de l’acte chez le notaire. Elle permet de vérifier que le bien est conforme à ce qui avait été convenu dans le compromis : bon état général, absence de détériorations, équipements inclus dans la vente toujours présents, logement vidé si tel était l’accord. Il s’agit souvent d’une formalité, mais elle est vivement recommandée.
Résiliation et activation des contrats
Pensez à résilier ou transférer vos contrats (électricité, gaz, eau, internet, assurance habitation…) à la date de la vente. Je peux vous fournir une checklist des prestataires pour faciliter ces démarches.
N’oubliez pas de relever les compteurs.
Anticiper les imprévus
Même dans les dernières heures, un petit contretemps peut survenir (panne d’un équipement, oubli d’un élément, erreur dans les documents).
Pas d’inquiétude : ces situations sont fréquentes et peuvent être gérées rapidement, sans remettre en cause la vente.
Mon objectif est que tout soit fluide jusqu’à la remise des clés.
Signature de l’acte authentique
La signature se fait chez le notaire, en présentiel ou à distance via procuration ou signature électronique selon les cas. Le notaire relit l’acte, confirme les informations juridiques et techniques, et veille au transfert sécurisé des fonds.
– Si vous avez contracté un prêt, vous signerez également les documents fournis par votre banque.
– Si vous ne pouvez pas être présent(e), une procuration notariée peut être mise en place.
– Vous devez apporter des fonds (hors prêt), et le versement se fait par virement au compte du notaire, ou par chèque banque selon les modalités convenues.
Remise des clés
Le vendeur doit vous remettre l’ensemble des clés, badges, télécommandes et documents utiles (plans, codes d’alarme, notices d’équipements…) le jour de la signature, sauf mention contraire dans le compromis.
Cette remise marque officiellement le transfert de propriété : vous devenez propriétaire du bien à compter de cette date.
